Contrato de Compra e Venda
Os art. 874 e ss do CC regulam especificamente o contrato de compra e venda, esclarecendo todas as formalidades a que está sujeito.
Se atentarmos o art.874, definimos contrato de compra e venda como “ o contrato pelo qual se transmite a propriedade de uma coisa, mediante um preço”1 .
Ora nesta definição, já somos capazes de destacar as características de um contrato de compra e venda, nomeadamente características como: típico, nominado, bilateral, sinalagmático, oneroso e consensual.
Ou seja, para podermos afirmar em qualquer circunstância que estamos perante um contrato deste tipo, temos de conseguir individualizar cada uma destas características.
É um contrato típico e nominado porque está devidamente identificado, caracterizado e positivado no Ordenamento Português. Bilateral, uma vez que é necessária a existência de duas partes com direitos e obrigações opostas. Caracterizamo-lo de sinalagmático, porque gera direitos e obrigações para ambas as partes, para um lado a obrigação de pagar o preço e para a parte contrária a obrigação de entregar a coisa. Oneroso dado que implica o pagamento de uma quantia pecuniária ou avaliável pecuniariamente, não podendo ser feito a título gratuito, dado que deixaríamos de estar no campo de actuação desta figura jurídica e estaríamos agora no campo da doação. Por fim a característica da consensualidade indica-nos que este tipo de contratos está sempre sujeito à livre vontade das partes a contratar.
Como se pode constatar também nesta definição pessoal, conseguimos encontrar todos estes elementos característicos do contrato de compra e venda.
I. Objecto
O contrato de compra e venda pode ter na sua base diversos objectos, desde que não estejam por natureza fora do âmbito comercial. O art. 280º do Código Civil, especifica que “é nulo o negócio jurídico cujo objecto seja física ou legalmente impossível, contrário à lei ou indeterminável. Ora desta forma, podemos afirmar que podem ser objecto deste tipo de contrato, nomeadamente bens, direitos de crédito, direitos reais, entre outros.
II. Forma
No que diz respeito à forma do contrato de compra e venda, vigora no ordenamento Português um princípio muito importante que é o principio da liberdade de forma, tal como se lê no art. 219º CC, “ A validade da declaração negocial não depende da observância de forma específica, salvo quando a lei o exigir”. Este princípio é válido para o contrato de compra e venda, tendo no entanto uma excepção no que diz respeito a bens imóveis.
Ora no caso de bens imóveis, entende a lei que pela seu valor, em princípio em tudo mais elevado, relativamente aos bens móveis, é necessário dotar estes negócios de um nível de certeza e segurança mais exigente. Assim sendo, a lei no seu art. 875º CC, estabelece que, tratando-se de contrato de compra e venda de bens imóveis, está sujeito a escritura pública ou a documento particular autenticado, este último introduzido mais recentemente, sob pena de o negócio ser nulo, de acordo com o art. 220º CC.
III. Efeitos
O contrato de compra e venda produz essencialmente três efeitos principais, são eles, de acordo com o art. 879º CC:
À Transmissão da propriedade ou da titularidade do direito
À Obrigação de entregar a coisa
À Obrigação de pagar o preço
Quanto ao primeiro efeito, temos a transferência da propriedade, isto é a transferência de um direito real de acordo com o art. 408º CC. No entanto esta transmissão pode ser ou não contemporânea à celebração do contrato, atente-se os art. 408 nº2 e 409º CC.
No que toca ao segundo e terceiro efeitos, estes nascem da característica de sinalagmatissidade que estes contratos têm. Isto é, estes contratos geram obrigações para ambas as partes envolvidas no contrato. Por um lado, para um dos lados nasce a obrigação de entregar a coisa objecto do contrato e para o outro gera a obrigação de pagar o preço.
Nesta característica temos bem presentes as obrigação fundamentais do contrato de compra e venda. A este respeito importa no entanto esclarecer que, a transferência da propriedade e por isso o primeiro efeito, não está sujeito ao cumprimento destes dois últimos efeitos, isto porque, a propriedade se transfere por mero efeito de contrato.
Quanto à entrega da coisa em particular, se atentarmos o art. 882º CC, “a coisa deve ser entregue no estado em que se encontrava ao tempo da venda”. Quanto à contemporaneidade desta entrega, esta deve ser feita de forma a dar ao comprador a posse efectiva, quer isto dizer que deve ser-lhe dada posse e detenção do objecto do contrato. A este respeito Fernando Lima, João Antunes Varela diz “o dever de investir o comprador na posse efectiva (ou seja, na posse e na detenção) dos direitos transmitidos, para que este os possa fruir plenamente”. Quanto ao lugar da prestação, esclarece-nos o art. 772º CC, que faltando a estipulação em contrário, o lugar da prestação deverá ser o lugar do domicílio do devedor.
Por fim, importa referir que, o que foi dito até aqui se refere ao normal funcionamento deste tipo de contratos, no entanto pode acontecer que alguma das partes não cumpra com a sua obrigação. Nesses casos, temos a excepção de não cumprimento, presente nos art. 428º e ss CC.
Relativamente ao preço, uma das outras obrigações geradas neste âmbito, a lei permite a liberdade das partes nesta fixação. Não se exige uma reciprocidade preço fixado e preço real. Esta liberdade é sempre no entanto algo balizada, por institutos como o art. 400º CC que nos indicam as regras gerais da determinação da prestação, bem como os negócios usuários do art. 282º CC. Neste âmbito surgem ainda institutos como o da falta de pagamento do preço art.886º, tempo e lugar do pagamento do preço (art. 885º).
Dra. Ana Eduarda Gonçalves, Advogada Estagiária, (com o acompanhamento da Dra Bárbara Silva Soares, Advogada)
Agradecemos que os interessados em esclarecimento de dúvidas ou questões jurídicas, as remetam para braga@csadvogados.pt. Após análise, algumas serão seleccionadas para resposta na Revista SIM