Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro

“Arrendamento urbano é o contrato pelo qual uma das partes concede à outra o gozo temporário de um prédio urbano, no todo ou em parte, mediante retribuição.”

O dia a dia de qualquer cidadão implica a celebração de inúmeros contratos. Exemplo disso é a simples ida ao supermercado, onde são celebrados incontáveis contratos de compra e venda numa única deslocação.

Não menos significativo é o contrato de arrendamento urbano. Com efeito, a organização social actual leva a que as pessoas limitem o seu direito de propriedade cedendo o gozo temporário de determinado prédio urbano a outra pessoa, assumindo esta a qualidade de arrendatária, mediante retribuição estipulada.

O arrendamento urbano pode ter como fim a habitação, a actividade comercial ou industrial, o exercício de profissão liberal ou outra aplicação lícita do prédio. Assim, o contrato de arrendamento celebrado pelas partes deve especificar qual a finalidade do arrendamento, sob pena de, caso o contrato seja omisso neste ponto, o arrendatário apenas poder usar o prédio para habitação.

A Lei permite ao arrendatário realizar pequenas alterações no prédio arrendado, desde que estas se afigurem necessárias para assegurar o seu conforto e comodidade. Contudo, caso tais deteriorações sejam efectivamente realizadas, deve o arrendatário proceder à sua reparação antes de entregar o prédio.

Podem ser feitas avaliações do estado de conservação de determinado imóvel arrendado. O pedido de determinação do nível de conservação é dirigido às Comissões Arbitrais Municipais, a funcionar junto às Câmaras Municipais, e a determinação é efectuada por engenheiro ou arquitecto, usando critérios objectivos fixados em diploma próprio.

Todo o contrato de arrendamento urbano deve ser reduzido a escrito, pois a forma escrita atribui maior segurança às partes na condução da relação jurídica que os úne. Devem designadamente constar do contrato de arrendamento:

a) A identidade das partes;

b) A identificação e localização do arrendado, ou da sua parte;

c) O quantitativo da renda;

d) A data da celebração.

 

O contrato de arrendamento urbano deve mencionar, quando o seu objecto ou o seu fim o impliquem:

a) A identificação dos locais de uso privativo do arrendatário, dos de uso comum a que ele tenha acesso e dos anexos que sejam arrendados com o objecto principal do contrato;

b) A natureza do direito do locador, sempre que o contrato seja celebrado com base num direito temporário ou em poderes de administração de bens alheios;

c) A existência da licença de utilização, o seu número, a data e a entidade emitente;

d) O número de inscrição na matriz predial ou a declaração de o prédio se encontrar omisso;

e) O regime de renda;

f) Os elementos necessários para o cálculo do valor do prédio, quando esse elemento seja exigido por lei para a fixação da renda;

g) O prazo;

h) A existência de regulamento da propriedade horizontal, se o houver;

i) Quaisquer outras cláusulas facultadas por lei e pretendidas pelas partes, directamente ou por remissão, para regulamento anexo.

 

Importa referir que só podem ser objecto de arrendamento urbano os edifícios ou suas fracções cuja aptidão para o fim pretendido pelo contrato seja atestado pela licença de utilização, passada pela autoridade municipal competente, mediante vistoria realizada menos de oito anos antes da celebração do contrato.

O prazo do arrendamento urbano é de seis meses, se outro não for determinado por lei para o caso concreto ou convencionado pelas partes.

 

No que respeita à renda, o quantitativo desta deve ser fixado em euros.

O senhorio que pretenda actualizar a renda necessita de dois elementos: avaliação do imóvel por parte das Finanças, realizada há menos de três anos, e determinação do nível de conservação. Na posse destes elementos, o senhorio deve comunicar ao inquilino a intenção de actualizar a renda. Essa comunicação pode ser feita por carta registada com aviso de recepção ou ser entregue em mão, devendo neste caso o inquilino apor em cópia a sua assinatura, com nota de recepção.

 

O arrendatário de prédio urbano ou de sua fracção autónoma tem o direito de preferência na compra e venda ou na dação em cumprimento do local arrendado há mais de um ano. Assim, caso o imóvel em causa seja posto à venda o arrendatário pode exercer o direito de preferência que a lei lhe atribui. Sendo que, caso haja mais do que uma pessoa com direito de preferência e todas queiram exercê-lo, o imóvel deve ser licitado.

 

O arrendamento urbano pode cessar por acordo entre as partes, por resolução, por caducidade, por denúncia ou por outras causas determinadas na lei. A cessação do arrendamento opera por interpelação dirigida à outra parte, pela forma prevista na lei.

Para a cessação do arrendamento ou para a sua efectivação, o senhorio dispõe ainda, quando necessário, da acção de despejo.

 

Ora, o arrendamento urbano pode ter fim habitacional ou não habitacional. Caso o contrato de arrendamento seja omisso o local arrendado deve ser utilizado de acordo com as suas aptidões, encontrando-se estas estipuladas na licença de utilização do imóvel.

Na falta de estipulação o contrato de arrendamento vale como arrendamento habitacional.

Os direitos do arrendatário transmitem-se ao seu cônjuge de acordo com o regime de bens vigente entre o casal.

O contrato de arrendamento permite assim a alguém que não é proprietário de determinado imóvel possa gozar legitimamente deste.

Assim, estabelece-se um vínculo jurídico entre senhorio e arrendatário, devendo estes cumprir as obrigações a que estão adstritos por decorrência legal e contratual. Pois só com base no cumprimento pontual das obrigações contratuais pode o contrato de arrendamento, como qualquer outro contrato, ter sucesso.

 

 

 

Dra. Célia Marques Duarte, Advogada Estagiária (com a colaboração da Advogada, Bárbara Silva