Conceito de Time-sharing ou Direito Real de Habitação Periódica

 

O direito real de habitação periódica foi introduzido no sistema jurídico português em 1981, através do decreto-lei nº 355/81 de 31 Dezembro, contudo, já foi objecto de sucessivas alterações, sendo que actualmente está fixado o seu regime no Decreto-lei 180/99 de 22 Maio, no decreto-lei nº 22/2002 de 31 Janeiro e no decreto-lei nº 76-A/2006 de 29 Março.

Este é um direito real que está ligado a outros direitos reais de gozo como o usufruto e o direito de propriedade horizontal.

A sua função está ligada a novos hábitos de vida no domínio do turismo e das férias, pois os empresários dessas áreas de actividades têm iniciado a construção de empreendimentos dirigidos a esta nova clientela.

O direito real de habitação periódica atribui ao seu titular a faculdade de usar uma certa habitação integrada num empreendimento turístico durante um determinado período de tempo em cada ano.

A lei não contém uma definição explícita do conceito de direito real de habitação periódica. Mas da conjugação de alguns artigos pode-se afirmar o seguinte:

• Direito de usar, por um ou mais períodos certos, em cada ano, para fins habitacionais, uma unidade de alojamento integrada num empreendimento turístico, mediante o pagamento de uma prestação periódica ao proprietário do empreendimento ou a quem o administre.

Relativamente ao período de utilização, este deve ser fixo, ou seja, é sempre o mesmo em cada ano e a sua duração é variável, contudo deve ser estabelecida no título constitutivo com um mínimo de 7 dias seguidos e o máximo de 30 dias seguidos – arts.3º nº2 e 5º nº2 al. p) do Decreto-Lei nº 275/93, com alteração do decreto-lei nº 180/99 e do decreto-lei nº 22/2002.

O direito real de habitação periódica tem por objecto uma unidade habitacional autónoma conhecida como unidade de alojamento, e possui requisitos muitos semelhantes aos exigidos às fracções no direito de propriedade horizontal.

Este direito pressupõe a existência do direito do proprietário do empreendimento e por esse mesmo motivo muitos autores qualificam como sendo um direito real menor.

Dispõe o art. 1º do referido decreto – lei, que o objecto deste direito real tem de obedecer a certas categorias, que se encontram identificadas na lei que rege a correspondente actividade.

Compete ao Instituto do Turismo de Portugal I.P. autorizar a exploração de um empreendimento turístico em regime de direito real de habitação periódica.

Vêm elencados no art. 4º os requisitos exigentes que o empreendimento deve satisfazer, por sua vez o pedido de autorização também precisa de obedecer a requisitos extremamente rigorosos.

Relativamente aos requisitos de ordem física:

• As unidades de alojamento têm de ser independentes, distintas e isoladas entre si, com saída própria para a parte comum do edifício ou do empreendimento, ou para a via pública.
• O edifício em causa pode comportar apenas uma unidade habitacional, tendo em conta que o elemento essencial do direito de habitação periódica é o fraccionamento do tempo de utilização.
• Relativamente aos hóteis-apartamentos e apartamentos turísticos exige-se que as unidades de alojamento sejam contíguas e funcionalmente independentes.

Requisitos de ordem jurídica:

• Caso o empreendimento consista num hotel-apartamento ou em apartamentos turísticos tem de pertencer a uma única entidade que deve ser estabelecimento individual de responsabilidade limitada, uma cooperativa ou uma sociedade comercial.
• O proprietário do empreendimento não pode constituir sobre eles outros direitos reais, esta é uma medida de tutela dos futuros adquirentes de direitos de habitação periódica.

Quanto à duração deste instituto há duas realidades que convém distinguir:

• Enquanto regime de exploração de um empreendimento turístico e a que ficam subordinados certos edifícios que nele se integram – direito real de habitação periódica;
• Enquanto situação jurídica adquirida pelos utentes desse empreendimento – direito parcelar.

 

Conforme o título de constituição, o direito real de habitação periódica pode ser perpétuo ou pode ser-lhe fixado um limite de duração não inferior a 15 anos, e este é um período mínimo de duração.

Por sua vez, quanto ao direito parcelar em cada ano a sua duração pode ser, no mínimo, de sete dias e no máximo de trinta dias seguidos. Mas a mesma pessoa pode adquirir vários direitos de habitação periódica, seguidos ou intercalados; pois cada um deles mantém a sua autonomia ainda que sejam seguidos os respectivos pedidos.

Em face da análise do regime do direito real de habitação periódica há a reter que a lei não possui uma definição explícita deste conceito, sendo que a sua noção é conseguida através da conjugação de alguns artigos que constam em lei extravagante.

O direito real de habitação periódica tem como objecto uma unidade habitacional autónoma, integrada num dos empreendimentos – hóteis-apartamentos, aldeamentos turísticos e apartamentos turísticos.

A lei exige múltiplos requisitos a que o empreendimento e a unidade de alojamento devem obedecer.

Ambas as partes – utente e proprietário – possuem direitos e obrigações estipulados por lei.

As vicissitudes surgem porque a posição dominante cabe ao proprietário e a posição mais fraca ao utente. Daí a legislação procurar ser garantística de forma a proteger a parte mais fraca.

A lei permite ao utente renunciar e resolver este negócio jurídico, embora existam requisitos formais que têm que ser cumpridos, nomeadamente, os prazos e tem que cumprir a forma escrita.

Numa próxima edição da Revista SIM iremos analisar os princípios e normas jurídicas relevantes, assim como as vicissitudes deste regime do Direito real de Habitação Periódica.

 

 

Dra. Sara Carneiro Fernandes, Advogada Estagiária, com o acompanhamento da Dra Bárbara Silva Soares, Advogada

 

Agradecemos que os interessados em esclarecimento de dúvidas ou questões jurídicas, as remetam para braga@csadvogados.pt. Após análise, algumas serão seleccionadas para resposta na Revista SIM